メザニンローンのリスクと投資

ソーシャルレンディングの案件の概要をじっくりと見ている時、特に不動産関係の案件を見ていると「メザニンローン」という言葉を見かけます。別名「劣後債」とも呼ばれるこのローンはどのようなものなのか、またそのリスクを見てみましょう。

メザニンローンとは

不動産はとても高い買い物です。マイホームを買うにも最低数百万はかかりますが、マンション一棟ごと買ったり、オフィスビルを建てようと思うと、法人でもなかなか現金を用意することはできません。

そんな時には買う物件自体を担保に入れて、銀行などからローンを借りて足りない資金を補充しようということになります。しかし銀行は低い金利で貸してくれる分、倒産してもほぼ確実に回収できる資金を貸してくれません。そのため、銀行からの資金では物件の購入費用に届かないことがあります。

そんな時に活躍するのがメザニンローンです。メザニンローンは銀行などから借りたシニアローンよりも返済の優先度が低いローンです。

では、メザニンローンが使われるとどのようなになるのかを下の図を使って見てみましょう。

不動産を買う時の資金に自分で出す「出資金」、銀行から借りる「シニアローン」、ノンバンクなどから借りる返済の優先度の低い「メザニンローン」使ったとします。

不動産を無事売却できたりして儲かれば、ローンは全て返済され、出資者も出資金以上の儲けを出すことができます。

しかし、破産してしまったり不動産を安く売ってしまった場合にはもちろん損が出てしまい、出資金の回収やローンの返済ができなくなってしまうことがあります。

その場合にはシニアローンで貸していた銀行などがお金を回収し、そのあとにお金が残ればメザニンローンの返済に当てられます。そして出資者はローン回収後に残った資金をやっと回収できるのです。

このように返済順位の低いメザニンローンは普通の債権や銀行の融資よりもリスクの高いものです。

メザニンローンが発展した背景には借り手と貸し手の両方のメリットがあります。

何と言っても審査の厳しい銀行などでは調達しきれなかった分を借りてくることができることです。より資金を集めることができれば、自己資金が少なくてもより多くの物件を選択肢に入れることができます。

リスクが高いことはデメリットですが、その分高い利子を取ることができます。普通の銀行では考えられないような5%を超えるような利子を提示したとしても、借り手を見つけることができます。

また、リスクが高いとは言っても出資金である株式などより返済の優先度が高いのでリスクが抑えられています。ミドルリスクミドルリターンで手堅くしっかりと儲けている場合が多く見られます。

メザニンローンの出しては様々です。

ノンバンクと呼ばれるような金融機関であったり、証券会社が債権の形にして貸し手を集めたりすることもあります。メザニンローンというある程度まとまった資金を出すためにはお金を持っている金融機関が関わることが今までは圧倒的に多く個人の投資家はなかなか手を出せない領域でした。

しかし最近ではインターネット上で個人からお金を集めて貸し付けるソーシャルレンディングを通じてメザニンローンへの投資を行っている例もよく見られます。

実際に「ロードスターキャピタル」や「ラッキーバンク」などを含むソーシャルレンディングの会社の中では高い利回りとある程度の安全性が期待されて資金が集まっているようです。

個人の資産運用の選択肢としてメザニンローンなどにも投資してみると面白いかもしれません。